激辩存量房贷利率能否下调：本轮提早还贷潮向何处去？

liukang20242周前 (04-14)吃瓜入口824

21世纪经济报导记者唐婧北京报导

房贷利率进入3字头年代，在6%以上“高位放哨”的购房者开端用提早还贷的方法进行自救，有关存量房贷利率调降的呼声也是日益渐隆。

房贷利率由5年期LPR和银行加点两部分组成，实践上，针对存量房贷利率调降的呼吁一向会集在银行的加点部分，由于挂钩5年期LPR的部分在本年的重定价周期之后会自动下调。阅历了2022年三次共35个基点的下调后，5年期LPR已由2021年年末的4.65%降至4.3%。

相较于5年期LPR的起浮调整，银行加点部分的“一锤子买卖”让前期的购房者很不甘愿，究竟当下许多城市的首套房贷利率不只银行加点为零，乃至能够打破商业性个人住宅借款利率下限（LPR-20BP)。可是，心思的不平衡并不能改动房贷合同对两边的法令束缚力，依照合同实行还款责任也是恪守契约精力的表现。

假如追根溯源，房地产商场风向的快速改变是提早还贷潮的重要导火线之一。1月5日，央行、银保监会发决议树立首套住宅借款利率方针动态调整机制，清晰新建商品住宅销售价格环比和同比接连3个月均下降的城市，可阶段性坚持、下调或撤销当地首套住宅借款利率方针下限。

文件一出，全国各地再度掀起了一轮房贷“降息潮”。据诸葛找房数据研讨中心不完全计算，到本年1月30日，我国至少有30城下调首套房借款利率下限，其间最低降至3.7%。30个城市中，除兰州外，其他29个城市房贷利率均已进入“3年代”。

以郑州为例，本年1月底郑州部分银行率先将首套房贷利率由4.1%下调至3.8%，而2021年郑州的首套房贷利率从前高达6.125%，2%以上的利差意味着百万房贷月供或许多出1200元。

为此，有关下调的呼声连绵不断，各地政府留言板上也频现相关建言。可是，不似烂尾楼停贷事情发酵后银行和监管部分的敏捷回应，触及这一论题的官方表态很少，乃至还有大行个人信贷部职工被要求对外部三缄其口，阻止议论和存量房贷和提早还贷有关的论题。

一位大行人士向记者泄漏，该行担任个人住宅信贷的相关搭档全都收到告知，阻止对外宣布任何观念。

“高位放哨”者的无法自救

银行能够坚持沉默，但购房者的月供不能中止。在房贷合同的束缚下，即便是“利率高位放哨”，为了保护征信也要准时还贷。当然，购房者也不或许就此抛弃，究竟假如能想办法省下这笔差价，就能添加家庭的日子开支。

购房者想出来的一大应对方法是提早还贷。已然利差已成既定现实，爽性提早还掉一些本金，也就省下了对应的利息。可是，银行方面合作志愿显着缺少，排队数月、没有额度、要交违约金是近期方案提早还贷的购房者常遇到的烦心事。

至于提早还贷的资金来源，记者采访的银行和地产职业人士以为，其间一部分的确是新年年终奖发放后借款人的自有资金，另一部分则很有或许是本应服务中小企业或个体工商户的运营贷流向了居民提早还房贷的途径，还有一部分或许是上一年11月债市大跌后从理财商场流出的资金。

央行近来发布的《2022年四季度金融机构借款投向计算陈述》显现， 2022年末，个人住宅借款余额38.8万亿元，同比添加1.2%，增速比上年末低10个百分点；2022年末，本外币住户运营性借款余额18.9万亿元，同比添加16.5%，比三季度末高0.4个百分点，比上年末低2.6个百分点。

“利差太大，即便知道运营贷流入楼市不合规，只需查的不严，也会有人参加。”一位地产人士向记者直言。据了解，现在多家银行个人运营贷年化利率已低至3.5%以下。

一位大行资深个人信贷人士也向记者泄漏，从一线的反应来看，的确有中介以运营贷或许消费贷的名义诱导客户置换本来的房贷，对此他呼吁客户必定要注意相关危险。一方面运营贷和消费贷流入楼市是监管严令阻止的，一经发现或许会有抽贷和个人征信受损的相关危险；另一方面房贷的期限远比运营贷要长，客户或许还会面临期限错配和资金处理方面的危险。

实践上，用运营贷置换房贷早已不是什么新鲜事，近期再度东山再起的首要原因仍是其与个人住宅借款利率之间呈现较大的利差，为资金违规流入楼市供给了套利空间。

“下调存量房贷利率有利于下降居民住宅消费担负、处理顾客扎堆提早还贷、提早还贷难、违规转贷等一系列问题。”闻名经济学家任泽平近来撰文表明，下降存量房贷利率是处理提早还贷潮的一大要害。

15年前存量房贷打折始末

关于存量房贷利率下调的评论始于上一年 5月。其时央行银保监会联合发文调整首套住宅商业性个人住宅借款利率下限至LPR-20BP，引发了有关存量房贷利率下调的呼声。

现在方针再度向前一步，部分城市首套住宅商业性个人住宅借款利率下限乃至现已撤销，有关存量房贷房贷利率能否下调的评论再度潮起。

在报导相关论题时，媒体常常引证2008年存量房贷利率打七折的先例。可是其时的景象是否具有可仿制性，则又是一个值得讨论的论题。

记者整理当年的报导发现，其时的存量房贷利率打折也并非一蹴即至。其他，在我国房贷30年的进化史上，提早还贷潮也不是第一次呈现。

2008年的楼市现象和2022年有些类似。阅历了2006年、2007年持续高速的添加，2008年的房地产商场调整态势显着：房价涨幅逐渐回落，部分区域房价跌落显着；顾客的购房预期发生改变，持币张望气氛浓重；房子销售量骤降，商场买卖堕入低迷，开发商资金回笼压力加大，商场在调整中寻觅方向。

为促进房地产商场健康开展，服务“保添加”的大调控方针，2008年10月22日，我国人民银行发布房贷新方针，决议从2008年10月27日起，扩展银行的商业性个人住宅借款利率下浮起伏，一同调整最低首付款份额。新方针规则，商业性个人住宅借款利率的下限扩展位借款基准利率的0.7倍，最低首付款份额调整为20%。

值得注意的是，其时借款利率的七折优惠也只针对新增客户，且时任央行新闻发言人还在记者采访中就存量房贷客户利率怎么调整做出了回应。

其时，上述发言人表明，关于已发放的商业性个人住宅借款没有归还部分，其利率调整首要取决于两个要素：一是金融机构对借款人是初次购房或非初次购房、自住宅或非自住宅、套型建筑面积等是否归于一般住宅，以及借款人信誉记载和还款才干等危险要素的归纳评价；二是借款合同关于借款利率调整方法的约好。金融机构应按原借款合同约好条款，在归纳评价危险的基础上，自主确认已发放商业性个人住宅借款没有归还部分的利率水平。

换言之，其时的房贷新政就存量房贷利率是否也享用七折优惠并没有做出清晰规则，而是让金融机构依据对客户的评价状况自行决议。可是，由于同名转按揭事务的存在，针对新增客户的七折优惠很快扩展到了存量客户。所谓同名转按揭，便是由新的借款银行协助客户找担保公司，还清原借款银行的钱，然后从头处理借款，一同可享用7折优惠。

2008年11月27日，证券时报刊发了一篇题为《银行房贷事务面临新一轮洗牌》的报导，记载了其时“新增客户能够享用借款基准利率七折优惠”的房贷新政过渡到“存量客户房贷利率也打七折”的来龙去脉。

报导写道，“央行10月份出台的房贷新政并没有对存量借款的利率是否调整做出清晰规则，面临新增客户能够享用借款基准利率七折优惠的引诱，银行现有存量客户近期纷繁经过转按揭的方法使得自己再成为‘新增客户’。与此一同，各大银行为了挣抢客源，也为客户翻开方便之门，银行房贷事务已提早进入新一轮洗牌。”

相关材料显现，新政出台伊始，大行的情绪比较“含糊”，并不乐意自动给存量客户的房贷利率打七折。就在大银行张望之际，一些中小银行瞄准了它们的优质房贷客户，纷繁许诺利率打七折，并推出免费处理同名转按揭来“挖墙脚”。在此景象下，一些存量客户乃至要求银行直接给自己的房贷利率打七折，不容许就转按揭去其他银行。在这场白热化的存量房贷争夺战中，四大行总算在2009年新年的第一天松口，赞同契合条件的存量房贷客户直接请求七折优惠利率。

今日的景象与其时有类似之处，但也有很大不同。一方面，2008年末个人住宅借款余额只要2.98万亿元，2022年末个人住宅借款余额却高达38.8万亿元，是其时的13倍以上，体量不可同日而语。简略测算一下，假如将当下个人住宅借款余额的均匀利率下调1个百分点，商业银行每年的利息收入就要削减3880亿元。

另一方面，倒逼存量房贷利率跟从新增房贷利率一同打七折的同名转按揭事务现已被监管严令叫停。2022年5月，21世纪经济报导曾报导绍兴银行以“按揭借款置换”为名推出转按揭事务，随即被总行和监管叫停。2022年6月10日，有浙江相关监管人士向媒体表明，转按揭是不允许展开的。绍兴银行有不了解状况的发布了相关信息，被总行发现后当即阻止了。

不过，记者从一家当地城商行了解到，非买卖性的同名转按揭事务尽管被叫停，可是买卖性的异名转按揭事务仍在展开。详细的操作方法是，买方先寻觅过桥资金提早结清高利率的存量房贷，然后经过过户的方法将房产搬运给亲人或许家族，再从头请求低利率的新增房贷。可是，这一操作不只会发生税费等买卖本钱，也有房子产权胶葛的或许。一般只要存量房贷利率特别高的客户才会选用这一操作。

下调争议颇多

记者就当时存量房贷利率下调的必要性和可行性采访了多位业界人士，也搜集了一些专家学者的观念。汇总发现，发起存量房贷利率下调的一方多从修正居民财物负债表的视点动身，建议为居民减轻房贷担负，从而提振消费决心。质疑的一方则更多考虑操作层面的可行性和商业银行运营的稳健性，究竟方针牵一而发起全身，履行层面稍有不小心则或许引发更多的问题。

中泰证券研讨所微观首席分析师梁中华在研报中表明，“还贷潮”的背面，其实是居民财物端利率和负债端利率呈现了显着倒挂。一方面，居民财物端收益率在不断跌落：上一年部分理财产品呈现负收益，以余额宝为代表的钱银基金利率降到2%以下；部分区域房价跌落，意味着房产的收益也变为负数。而居民最首要的负债构成便是房贷，当下居民负债端的本钱现已显着高于财物端的收益率，居民财物负债表仍面临缩短压力。要处理这种居民财物负债表的缩短，存量房贷利率调整的条件现已老练。

闻名经济学家任泽平最近也撰文呼吁下调存量房贷利率，在他看来，此举一是利好微观经济，有助于提振消费决心、扩展内需，促进我国经济复苏；二是推进购房决心康复，使顾客消除房贷利率未来或许持续下行形成丢失的顾忌，有利于房地产职业安稳；三是有利于下降居民住宅消费担负，处理顾客扎堆提早还贷、提早还贷难、违规转贷等一系列问题。

国家金融与开展实验室副主任曾刚则告知记者，恰当调低存量按揭借款利率，使之与其他借款（如运营贷、消费贷）以及金融商场均匀出资报答率的距离坚持在合理规划，或许是当下提早还贷潮比较好的应对方法。

承受采访的银行从业人士则更多的从实操层面讨论了下调存量房贷利率的可行性以及银行方面的运营压力。

一位大行研讨部分的人士告知记者，现在存量房贷和增量房贷利差较大，的确存在存量房贷利率较高带来的不公平问题，这种状况下居民合理的提早还贷需求应该得到满意。

至于存量房贷利率能否下调，该人士以为方针拟定层面需求细心研讨才干采纳合理应对办法，妥善处理居民的需求和银行的关心。从银行的视点来看，房贷是银行的优质财物，在银行运营自身面临下行压力的状况下，调整存量房贷利率对银行运营带来的压力更大，尤其是部分房贷占比较高的银行。至于存量房贷利率加点能否调整，一是要尊重购房者和银行的合同约好，二是不同区域面临的详细问题也不一样，不或许一刀切的处理。

一位当地城商行人士告知记者，存量房贷利率下调从下往上推进的难度很大，由于总行会查核当地分行的赢利、放贷规划等各个方面，所以当地分行它没有满足的动力去协助购房者去置换高息房贷。假如有方针出台，且总行不压使命，或许会好操作一些。

她告知记者，作为银行从业人士其实自己也期望上面能有方针出来支撑存量房贷打折，由于即便不打折居民也会有违规转贷、亲属间买卖等挪来挪去的操作，假如上面有方针，分行的压力或许还会小一些。

来自学界的几位人士也呼吁大众在重视居民端的房贷担负的一同也重视银行的运营压力，以及方针拟定需求多方考量，着眼大局。

国家金融与开展实验室房地产金融研讨中心主任蔡真表明，谈及提早还贷的热门时大部分人首要重视到居民端的房贷担负，其实银行的运营压力也应该得到重视。银行本年既要面临LPR重定价周期的压力，一同还要持续让利实体经济支撑经济复苏。在此布景下，以一刀切的方法下降存量房贷利率的或许性较小，重演2008年遍及打七折的概率不大。

星图金融研讨院副院长薛洪言告知记者，现在来看，下调存量房贷利率的或许性并不大，首要源于可操作性差。根据购房时刻的不同，购房人的存量房贷利率差异较大，若一刀切地等额下调房贷利率，简单带来各种套利空间；若拟定差异化下调方针，又简单带来新的不公平，易在履行层面引发种种问题。

此外，下调存量房贷利率对银行的负面影响也不容小觑。当时，国内银职业息差已处于较低方位，下调存量房贷利率会直接压低银行息差水平，影响银行运营的稳健性和可持续性，损害银职业高质量服务实体经济的才干，因小失大。一同，从中长时刻视点看，随意下调存量借款利率，会影响商场对银行息差安稳性的预期和决心，影响银职业估值水平的安稳性和再融资才干。

银保监会数据显现，到2022年第三季度，衡量商业银行盈余才干的重要目标——净息差现已缩窄到1.94%，是自2010年以来初次低于2%，且前三个季度还表现出逐季下行趋势。大型银行、股份行、城商行、农商行净息差同比改变-10BP、-14BP、-15BP和-21BP，下滑速度显着快于从前。考虑到2022年LPR阅历屡次下调，住宅按揭借款重定价周期对净息差的压力还将在2023年发生实践影响。

而这波提早还贷潮中，个人住宅借款余额占比更高的银行或许”受伤”更为严重。上述城商行人士告知记者，该行的个人住宅借款余额占比并不算高，根本对来请求提早还贷的客户都能做到“应还尽还”，但国有大行的压力或许会比较大。记者整理半年报发现，六大行个人住宅借款余额算计26.38万亿元，占同期全国个人住宅借款余额的近七成。

详细来看，建设银行的个人住宅借款余额为64793亿元，居六大行之首，然后依次是工商银行（64490亿元）、农业银行（53444亿元）、我国银行（43517亿元）、邮储银行（22293亿元）和交通银行（15284亿元）。

假如以半年报数据为参阅、按均匀利率下调1个百分点来测算，大略预算六大行每年丢失的利息收入算计为2638亿元，依次为建设银行（647.93亿元）、工商银行（644.90亿元）、农业银行（534.44亿元）、我国银行（435.17亿元）、邮储银行（222.93亿元）和交通银行（152.84亿元）。

提早还贷潮怎么落潮

从理性经济人的视点来讲，是否挑选提早还贷，要害要看个人是否有更好的出资途径，能否取得超越银行借款利率的出资收益率。假如个人有更好的出资途径，有满足的掌握取得高出银行借款利率的出资收益率，就不应该提早还贷，而是将资金投向别处，赚取更多的报答。不然，就应该提早还贷，防止赔本“给银行打工”。

换言之，提早还贷潮潮起潮落的要害在于居民预期出资收益率和银行借款利率之间的利差。记者在整理以往报导时发现，居民扎堆提早还贷的状况在我国30年房贷的前史上屡次呈现，一般也是呈现在岁末年头之际，以及加息周期中居民发现住宅借款本钱行将添加之时。

例如，2009年我国经济走出全球金融危机的阴霾，完成V型复苏，2010年则是呈现了过热的现象。2010年10月底，央行三年来初次上调存借款利率让加息周期预期增强，且专家估计2011年还要持续加息，居民也意识到月供未来或许会添加，不少银行也呈现了提早还贷需求排队的现象。此外，2008年末履行的房贷利率七折优惠的方针也开端逐渐退出，在2011年末乃至还呈现了首套房贷利率上调到基准利率的1.1倍的状况。不过，跟着房价上涨以及其他理财投财物品收益率进步，扎堆提早还贷的景象也很快衰退。

能够看出，居民预期出资收益率和银行借款利率之间的利差并不是原封不动的，而是遭到钱银方针、经济局势以及居民预期等多重要素要素影响。且我国现行个人住宅借款是一种中长时刻借款，其利率是跟着经济局势的改变而改变的，并不是固定不变的。此外，房贷利率优惠方针的时刻窗口也是有限的，也会跟着局势的改变而改变。

从记者采访的状况来看，业界观念以为，本轮提早还贷潮有一部分季节性的要素，另一部分则在于居民和银行暂时难以找到更为优质的高息财物。

一位大行非信贷部人士告知记者，从这一轮降息周期来看，优质的高息财物的确是比较少，房贷作为久期较长利率又较高的优质财物，天然是银行不愿甩手的一块重要蛋糕。不管是利率债仍是信誉债，抑或是“专精特新”企业借款、普惠小微借款或许绿色借款，都没有房贷这样的优势。

一位债券买卖员也向记者吐槽，“实践上许多债券职业的从业人士都仰慕银行房贷，曩昔每年根本躺赚5%左右的利息，买债要赚5%很困难不说，还要忧虑违约危险。”

上述大行非信贷部人士以为，呈现提早还款潮的根本原因在于低利率周期中，优质财物荒问题杰出，居民、企业和商业银行均缺少优质的资金投向。更精确地说，是呈现了结构性的财物荒，一方面大行股份行1月份信贷“开门红”，抢规划抢的特别快，另一方面一些中小银行高息信贷的投进途径或许没有大行股份行这么疏通，所以才会呈现“包装”运营贷置换房贷抢规划的“花式操作”。

在他看来，跟着经济的逐渐复苏，大部分银行都能找到保险的信贷投进途径，就没有必要再冒危险做运营贷置换房贷的事务；而在居民端，一旦收入预期上升和危险偏好进步，人们也不会再扎堆提早还房贷，而是转向报答率更高的出资途径。

另一位大行个人信贷部人士也表明，近期呈现的提早还贷潮也有新年往后季节性的扰动要素，跟着经济复苏和信贷回暖，潮水会天然退去。

一个令人鼓舞的音讯是，最新的社融和信贷数据现已释放出国内经济稳步复苏的活跃信号。1月信贷按期完成“开门红”，助力提振商场决心、激起主体生机。详细数据来看，央行1月人民币借款添加4.9万亿元，同比多增9227亿元，创下单月信贷的投进前史新高。

我国民生银行首席经济学家温彬表明，从金融数据能够看出，随同疫情冲击衰退、各地稳添加方案和行动出台，企业与政府部分出资脚步加快，消费预期逐渐康复，在方针驱动和商场内生融资需求一起效果下，开年信誉扩张活跃，加快宽信誉进程。

展望下一阶段，温彬称，信誉扩张的耐性和地产、消费修正状况仍较为要害，扩出资、促消费、稳地产、调结构等方针需连续支撑，持续坚持稳健钱银环境，以稳固年头经济企稳向好态势，进步经济修正的斜率和可持续性。

责任编辑洪丹华

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